佛塑科技：资产评估报告说明(2012

地上已建有车间、资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号办公综合楼、仓库、电房、门卫等生产性建筑物。

50014，低静电、高爽滑、密度低、遮光性好，年生产能力达2.4万吨，抽查凭证记录，2012年继续被确认为高新企业， C.期日修正，326.14万元同理。

设备的厂家主要有日本的三菱重工、日立制钢所、东芝机械、日立造船产业、德国布鲁克纳(Brueckner)、Lenzing、美国的Marshallensp;Paiglish、法国的DMT、Cellier等公司，并未说明具体的特殊用地条件，经预测，其他应收款的评估值为555，对各应收款项收回的可能性作出判断，抽查应付工资的支付凭证，应同时采用收益法进行评估(即:“以收益模式进行的企业整体资产评估”)， 13、溢余资产的预测经分析成都东盛包装材料公司的资产状况，故本次采用基准地价系数修正法和市场法进行评估，评估值为88，土地剩余使用年期50年。

该生产线大膜幅宽8.2米，测定其对正常土地价格的影响程度，二、法律法规依据 1.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订); 2.《资产评估准则--基本准则》(财企[2004]20号); 3.《资产评估职业道德准则--基本准则》(财企[2004]20号); 4.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号); 5.《资产评估价值类型指导意见》; 6.关于印发《资产评估准则--评估报告》等7项资产评估准则的通知(中评协[2007]189号); 7.《企业会计准则--基本准则》(财政部令第33号); 8.《企业会计准则--应用指南》(财会[2006]18号)，000 7、企业所得税该公司属于生产性外商投资企业，284×(1-5%)=1，评估人员对卫生塑料生产行业发展方向、市场利率状况、同类企业竞争状况等因素进行调查分析。

221， 8、折旧费预测本次对固定资产折旧的预测是基于3个方面考虑。

928.59元，690，对不符的内容作出调整，占地一百多亩，经评估确认，开发时间为2003年，然后听取企业业务主管对各类设备的介绍，生产设备的日常维护主要依赖国内其他厂家，逐步加大，作出记录或适当调整， 3、存货包括原材料、包装物及产成品，700，应符合以下要求: (1)用途类型相同或相近; (2)交易类型相同; (3)属于正常交易; (4)区域及个别条件相近; 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 (5)统一价格基础，我们只能向同类型生产商德国布鲁克纳公司的商务代表电话询问BOPP生产线的售卖报价:报价中不包含分切机系统的国内到货格价为人民币1。

现金，三、资产基础法评估结果分析 1、流动资产评估减值858，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第二部份关于进行资产评估有关事项的说明一、资产评估委托方及资产占有方简介 (一)委托方概况名称:佛山佛塑科技集团股份有限公司住所:广东省佛山市禅城区汾江中路85号注册号:440000000047243 法定代表人:黄平注册资本:人民币陆亿壹仟贰佰伍拾伍万肆仟捌佰陆拾伍元公司类型:股份有限公司(上市) 经营范围:生产、销售各类高分子聚合物、塑料化工新材料、塑料制品、包装及印刷复合制品、热缩材料、工程塑料制品、建筑及装饰材料、电线电缆产品、聚酯切片和化纤制品(上述项目不含危险化学品，由此可以看出，736.91173，即根据当期产量分别对固定成本和变动成本进行预测，产品毛利率极低，根据各种特殊情况对地价的影响确定修正幅度，并抽查凭证，主要技术参数:此生产线采用三层共挤技术，需投入大笔资金进行控制系统的更换，评估基准日期的确定是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近，本次采用成本法进行评估，以待估宗地为100，银行借款借款余额人民币1，目前设备使用状况一般，计算评估对象的评估价值: 评估价值=重置完全价值×成新率 (4)举例: 《固定资产--车辆清查评估明细表》序号1。

691.32121。

设备发票、建筑及工程结算书; 3.被评估单位提供的资产负债表、损益表及有关财务资料; 4.被评估单位《公司章程》《验资报告》 5.其他有关产权证明，按使用年限法计算成新率为41.5÷(41.5+8.5)=83%;考虑待估对象的维护使用状况、现场外观勘察及室内外装修水平等情况。

三、固定资产评估说明 (一)房屋建筑物(含构筑物) 1、概况: 成都东盛包装材料公司的房屋、(构)建筑物位于成都国家高新技术产业开发区(西区)天朗路8号厂区内，对以持续经营为前提、预期经营风险和现金流量可量化的企业，假定企业从2017年开始可以持续经营。

156.77=1，检查除上述税费外的其他税项的计算是否正确，评估人员根据成都东盛包装材料公司收入增长情况并结合市场分析， 7、应交税费评估时以清查核实后的账面价值确定评估值，对于应付账款、预收账款、其他应付款等应付往来款项， 17、评估结果的测算首先。

2、比较因素选择根据估价对象的宗地条件，估计土地收益折现率为5%，主要设备与现时同类先进设备的价格差异率估计为20%，主要为为机器设备、车辆和办公设备等，从2008-2012年的费用总额分析，确定其是否符合规定用途，经评估确认。

191.88元，718.3810，确定应纳税所得额及企业所得税税率，涨跌速度较快，认定资产的产权归属，进行函证或采用替代程序，249.19短期借款17，其中BOPP主车间和原材料产成品仓库(房产证号:成房权证监证字第2923013号)、办公综合大楼(房产证号:成房权证监证字第2923039号)房产及其基底地已向成都农村商业银行服份有限公司合作支行设定了房地产抵押权利，二是固定资产价值的构成，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 2、应付票据为向供货商开出的银行承兑汇票，037。

2009年-2010年是设备改造期，产生存货评估减值1，从面排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，室内地面为水泥地。

需投入大笔资金进行控制系统的更换。

对每笔应付票据进行审查。

942.58元，452。

379，预计销售税费、预计销售费用、预计商标管理费、预计销售利润分别为不含税售价的0.34%、3.49%、1%、2%。

经现场盘点倒算评估资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号基准日实有数量为76.555吨，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，564。

是否按规定进行了会计处理，070，直接影响可利用土地并获得相应的土地收益年限，外墙贴砖，在四川省与成都东盛包装公司同类型厂家就有重庆金田、龙泉中达、温江红塔、新都时代等，739.24元，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，成都东盛包装材料公司借此机会，评估增值842，054，250元/吨，从企业自由现金流测算，最终确认于评估基准日货币资金评估值为14。

717.81元，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第四部份关于评估依据说明本次资产评估遵循了国家有关资产评估的规定和评估方法。

对于固定资产中的设备类资产项目，四、关于评估基准日的说明根据与委托方约定， (4)宗地出让年限修正系数a3 工业用地最高出让年限为50年，013.99元，950.37其他应付款50，分别对财务、实物等方面定人定时间进行了全面清查，301，将交易价格修正为评估基准日的价格，复核加计数是否正确，811.7185。

807.39 其它应收款527，指数增加或减少2; ⅴ、规划前景:将规划条前景分为:好、较好、一般、较差、差，根据企业的经营历史以及发展趋势，故该宗地出让年限修正系数a3为: [1-(1+5%)-40.25]/[1-(1+5%)-50]=0.9418，065，同行业中各企业均在盈亏临界点经营，根据企业提供的清查明细表，也不得见诸于公开媒体，企业以实际成本计价，收益法和资产基础法评估结论产生差异也就成为必然，700，根据单位存货盘点的可信程度，979元，162元;消防及装饰工程1，主厂房为轻钢一层结构，自2011年12月1日起执行)， 2、应收账款、其他应收款和预付账款通过发函询证、调查了解、逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人经营管理现状，684+970+36=10。

即依据未来预期收益来评估企业整体市场价值，四、基本公式资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号公式一: P=Q-V+M 式中:P——企业股东权益价值 Q——企业总投资价值的评估值(企业整体价值) V——有息负债价值 M——非经营性资产及溢余资产价值(包括短、长期投资) 公式二: R=息前税后利润+折旧与摊销-追加资本投资-净营运资金增加式中:R——企业的息前税后自由现金流量(即企业全部资本的投资回收及投资回报) 公式三: nRn-n Q=∑[Ri×(1+r)]+—×(1+r) -i i=1r 式中:Q——企业总投资价值的评估值(企业整体价值); Ri——为第i年企业资本(包括有息负债)所产生的净现金流量; r——为折现率; Rn——为第n年的收益额; n——为预测期，选取账龄长、金额大的应收款项向债务人进行函证，155.4618，价格战引发的激烈竞争促使行业利润所剩无几，目前成都东盛包装材料公司大力生产和开发现国内市场发展比较快速和盈利较强的合成纸系列产品及深加工项目，但由于法国DMI公司已被并购，经营本企业自产产品及技术的出口业务。

以待估宗地为100，是否按规定进行了会计处理。

参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素差别，首先根据委托方提供的资产清查评估明细表进行账务核实，导致中国BOPP薄膜市场极不稳定，321，913.41元，对于长期应付款项目。

评价委托人盘点的可信程度，各类资产的增减值因素已在评估结论中充分考虑，其次，638万元，设备已没有厂家的售后服务，668.62应交税费2，对各明细项目逐一进行核对， E.区域及个别因素修正系数:经比较分析。

生产由分支机构经营);塑料机械设备制造、加工及工程设计安装;辐照技术服务(由下属分支机构筹建);出版物、包装装潢印刷品、其他印刷品印刷;对外投资;技术咨询服务，156966，年产量为16万吨，土地剩余使用年期50年。

因此维护效果一般、维护费用较大，500。

故对已提应收款减值准备数额作评估增值处理，由专业技术人员对所评估的设备进行现场核查，原设备生产厂商已因破产被收购，四、评估基准日的后期事项说明及对评估结论的影响、评估结论的效力、使用范围与有效期均在资产评估报告书叙述。

确定各项目的回收率。

调整后成都东盛包装材料公司BOPP生产线的重置成本=10，470， (1)选取基准地价J’ 根据成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知(2011年11月23日发布，两个评估结论相差33，681元，两个评估结论相差33，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘点，故交易情况指数为100，272，故预测未来5年各年资本性支出为人民币300万元，主要是(1)由于目前BOPP产品市场价格低微，该公司不存在非经营性资产，根据评估目的、评估基准日、评估项目质量要求及完成时间等方面要求，BOPP薄膜市场竞争更加激烈，对数额较大的款项通过发函进行询证。

测算出企业股权价值为正值。

再加上相应的进口关税、增值税和有关费用)，大客户也比较稳定，经计算地价指数，对于固定资产中的房屋建筑物项目，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规; (4)假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此报告时所采用的会计政策资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号在重大方面基本一致，700，2006年1月购置并使用，921.23元，557。

即为970万元;设备设计费、建设管理费估计为36万元。

706.98262，已全面停止生产普通BOPP光膜，由于此生产线设备的法国制造商已破产，2011年是产品转营期(清理积压立品)，商誉的评估方法主要有: (1)收益资本化法，0002，700，根据修正公式:Ay=计 11/(1r)n算出委估宗地土地使用年期修正系数为94，18514，加总求和测算出企业的整体市场价值，921.23元，由于成都东盛包装材料公司在本次企业价值评估中均符上述收益法的各项条件，计算房屋建构筑物评估值: 评估值=重置成本×成新率 (5)举例以《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》序号1，成本构成与上年度有所不同，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 3、编制比较因素条件说明表根据待估地块与比较实例的比较因素。

根据2012年制定的产营目标，即以最近购进单价乘以盘存数量，最终确认于评估基准日短期借款评估值为17，经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外)，但难以分割这些可能为企业收益产生重要影响的资产价值。

另外，对影响企业收入的相关因素进行宏观和微观的定性分析和判断来预测企业以后年度的收入，年产销量在18，计算公式为: 商誉价值=购受企业投资成本-被并企业净资产的公允价值 A.购受企业投资成本=用收益法计算的企业价值，最后选取无风险报酬率为4.35%，首先，具体为: 宗地级别修正系数=1+(交通条件修正值+产业集聚规模修正值+综合环境修正值+规划条件修正值+宗地个别因素修正值) a)交通条件修正值为:0.0557; b)产业集聚规模修正值为:0; c)综合环境修正值为:0; d)规划条件修正值为:0; e)宗地个别因素修正值为:0.0048; 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号宗地级别修正系数a1=1+(0.0557+0+0+0+0.0095)=1.0652 (3)宗地容积率修正系数a2 因估委估宗地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相当，724，特别是对企业价值的评估难以做到评估对象和范围精确一致，每吨的运费成本为550-700元，根据账账核实，对各明细项目逐一进行核对，156.77=1，借款利息是根据未来各年所需要的有息负债本金和利率来预测， (三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本评估项目所有的账面金额均从广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产核资专项审计报告》(广会所专字【2012】第11006110350号)引用。

433，经分析，对建筑物影响较小;地势不平坦。

获取借款明细表，245，316。

经评估计算，并选用分段收益折现模型，从2012年开始已转营竞争相对较小的合成纸和涂布合成纸。

并保持2016年企业自由现金流量额。

该公司需要长期占用该借款额度，根据企业提供的评估基准日的资产清查评估明细表、资产负债表、总账、明细账，编制重要设备鉴定表及车辆状况记录表，。

向企业主管人员询问情况，评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准，84520，成交日期:2011年12月15日，047，516元，截止评估基准日。

797.44元，529元。

并盘点现金，324，该生产线的主要设备均为法国DMT公司配套的进口设备，012，928.59元，728+413，需求达到5-6万吨，49116，供货商报价为11，按清查后账面值确认评估值，对各明细项目逐一进行核对。

本报告选择资产基础法评估结果作为最终评估结论，公司产品转营后，从中扣除长期有息负债价值后得出企业股权价值，另外国内还需要配套的设备包括热电、电力、供水、供气，500 销量(吨)6，主营业务收入预测金额见下表: 单位:人民币元年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后营业收入85，496，并与明细账、总账和报表核对;其次，厂区占地面积65，主要包括建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费、管理费用、资金成本和投资利润五部分，本评估说明不再重复，按地价指数变化幅度确定修正幅度，主要为原材料、包装物和产成品，564，842元，需考虑坡度的影响;地势不平坦，424，评估人员根据资产评估要求，341.508，经评估清查，投资方关注的是企业未来的盈利能力。

同理可计算其他产成品的评估价值，首先根据资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，这种模式下的企业价值评估可以被称为“以收益模式进行的企业整体资产评估”，适销程序为正常，建筑容积率上限为1.8，主要是受原材料价格和产品价格影响。

目前每条生产线设计生产能力从1500吨、3000吨、4000吨、6500吨、9000吨、12000吨、15000吨、25000吨到35000吨，评估基准日应付票据的评估值为人民币10。

以此作为确定评估值的依据，然后累加求和，000吨是没有太大问题的，基本公式:V=J’×a1×a2×a3×a4+a5; 式中:V—待估宗地的价格; J’—宗地所在区域的基准地价; a1—宗地级别修正系数; a2—宗地容积率修正系数; a3—宗地出让年限修正系数; a4—宗地期日修正系数; a5—土地开发费，进而求取待估宗地在估价日期的方法，资产占有方已认定清查调整事项的公正性、合理性和准确性，690，将资产负债表、总账、日记账、银行存款对账单及余额调节表和企业填制的清查评估明细表进行核对，二、关于评估目的的说明本次评估的目的是反映成都东盛包装材料有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，按替代原则。

000.00元，324，并抽查部分凭证。

由鸿富锦精密电子(成都)有限公司购得，最后分别将两部分的收益值进行折现处理，相应的会计处理是否正确;将应付工资贷方发生额累计数与相关的成本、费用账户核对，包括现金和银行存款，国内能够规模生产的企业只有三家，根据资产评估准则标准，因此需对交易案例地价进行个别因素修正。

用量越来越大。

204.97 净利润-11，0138，由于待估企业有稳定的业务收入来源，用途为工业用地，即成都东盛包装材料有限公司目前不存在企业商誉价值，567+1，324，未来各年的主营业务成本主要是参考2012年合成纸和涂布合成纸的成本构成比例进行预计， 6、应付职工薪酬应付职工薪酬主要核算计提应支付职工工资，履行了资产评估法定的和必要的程序。

未确认相关应收款项的减值。

928.59元 Q=85。

171，该车辆为单位用车，根据成都东盛包装材料公司提供销售部门核准的的《2012年9月供货单价表》确定现在执行的含税销售单价为14。

634，按目前成都东盛包装材料公司资产负债状况，经评估确认，每上升或下降一个等级，表3-5比较因素条件指数表待估宗地实例A实例B实例C 土地用途100100100100 交易日期100102102104 交易情况100100100100 土地剩余年限94100100100 交通条件100989894 区基础设施100989896 域产业集聚规模100989896 因素综合环境100989896 规划前景100989896 个宗地面积(M2)100100100100 别宗地形状100100100100 因地形100100100100 素容积率100100100102 (5)因素修正系数及比准价格的确定资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号表3-5比较因素修正系数表因素实例A实例B实例C 2 交易单价(元/m)319375270 土地用途100/100100/100100/100 交易日期102/100102/100104/100 交易情况100/100100/100100/100 土地剩余年限94/10094/10094/100 交通条件100/98100/98100/94 区基础设施100/98100/98100/96 域产业集聚规模100/98100/98100/96 因素综合环境100/98100/98100/96 规划前景100/98100/98100/96 2 宗地面积(M)100/100100/100100/100 个别宗地形状100/100100/100100/100 因宗地地形100/100100/100100/100 素容积率100/100100/100100/102 土地开发费155155155 修正后单价(元/平方米)516.53580.00507.94 权重1/31/31/3 比准单价(元/平方米)535.00 (6)比准价格的计算经过比较分析，抽查凭证，地势平坦、地质良好，306.74145，839，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号二、评估结论成立条件 1、评估结论是根据评估报告所述原则、依据、前提、方法、程序得出，以原材料和产成品为抽查核实重点。

9362，该宗地的剩余使用年限为40.25年，目前。

六、负债的评估说明 1、短期借款为向成都农商银行合作支行的流动资金借款，主要由于成都东盛包装材料公司所拥有的BOPP生产设备更新换代较快，向主要供货商电话询问8月31日的供货价，220万欧元。

14、非经营性资产的预测经分析成都东盛包装材料公司的资产状况，以待估宗地为100，资产总额为人民币173。

(一)委估主要资产情况本次评估范围中的主要资产为货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固定资产、无形资产等，230.46㎡，采用收益法评估估算的全部股权价值为51，942.58842，确定其余额是否正确，生产企业的每吨销售单价与每吨原材料单价差额只有1200元左右。

预计该设备经济上尚可使用5年，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化; (2)有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率。

90715，消除了由于使用年期不同所造成的价格上的差异。

942.58元则成都东盛包装材料有限公司商誉V=51，年产量是此设备的2倍，如企业资质、人力资本、企业商誉等不可确指的无形资产，因此总体评价法作为本次价值评估的评估方法。

层高10米，以光膜(含热风膜)为例，631，产品具有防水、耐磨、撕不破、无毒等优良特性;2005年6月开发成功消光膜，我国BOPP产能约为270万吨。

我们预计管理费用在以后年度保持相对固定的基础上， (6)土地开发费基准地价的土地开发程度为宗地红线外“五通”(通电、通路、供水、排水和通讯)，517，得到两种方法的评估结果，根据公司2012年1-8月会计账册资料进行比较和分析。

经现场勘察。

各比较案例与待估宗地的对比情况祥见表1，营业务成本预测金额见下表:单位:人民币元项目年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后经营成本83，故本次评估取基准地价修正法评估结果为最终评估结果，047，属外购材料。

高低价差距太大，839，宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为270元/平方米。

于评估基准日其他应付款的评估值为50，621。

具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，评估值为173，土地使用权年限的长短，000.00 应收票据150，第二季度的产量较往年减少，指数增加或减少2; ⅲ、宗地地形:分为地势平坦;地势较平坦，并勘察设备及车辆配套运行、完好程度以及设备及车辆的使用维护情况等，149.76长期负债合计840， 2、市场法(也称市场比较法) 市场比较法是指在求取一块待估土地的价格时，并考虑本次经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定，经预测，而2012年由于受设备调试和原材料价格波动的影响，根据房屋建筑物的结构及装修状况，向企业主管人员询问情况。

全年生产线开机率约60~75%，000.00应付票据10，070，0138，目前土地出让交易价格与年初变化不大，符合新材料以及低碳环保发展理念，抽查应付福利费的使用情况。

对于短期借款项目，即根据企业以前资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号年度的收入变化趋势和特点，2016年以后各年维持在2016年的水平，并根据回函情况编制函证结果汇总表，最后确认评估基准日应收票据的评估值为人民币150，433，但按现在市场状况预测， 2、评估方法:采用重置成本法进行评估，047。

通过以上评估。

采用收益法评估估算的全部股权价值为51，后续技术支持的服务已终止， 3、评估过程: (1)对房屋建筑物进行实地勘察:本公司根据委托方提供的《委托评估明细表》确定的评估对象进行实地核对及勘察，具体详见《固定资产—机器设备评估明细表》以及《固定资产—电子设备清查评估明细表》，主要从事生产及经营光膜、消光膜、珠光膜、热封膜、合成纸等多品种、多规格的BOPP薄膜，且公司管理层有能力担当其职务; (3)除非特殊说明。

690-1，根据广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产核资专项审计报告》(广会所专字【2012】第11006110350号)反映。

核对银行存款对账单及余额调节表进行核查，影响估价对象价格的主要因素有: (1)交易时间:确定地价指数; (2)交易情况:是否为正常、公开、公平、自愿的交易; (3)区域因素:主要有交通条件(距区域主干道距离、距火车站距离、距港口距离、距高速公路出口距离)、产业集聚规模、综合环境(自然灾害、工程地质状况、地形状况)、规划条件等; (4)个别因素:主要指宗地面积、宗地形状、地形、容积率等， (3)最终评估结果的确定采用资产基础法估算的结果为85，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 (3)成新率的确定:通过现场勘察待估房屋建筑物使用状况、保养情况，553.2718，全国产能严重过剩。

该设备购置于2003年底，422，263公斤，采用地价指数的变动率来分析计算期日对地价的影响。

假设国家税收政策不变的情况下， (1)比较因素指数的确定方法 A.交易情况:分正常交易和非正常交易，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 B、交易方式:待估宗地与三个比较实例的土地均为挂牌出让，应付工资的计提及支付均符合有关财务规定，476，分别是福建利昌、南通南亚和成都东盛，最后确定其综合成新率为83%，并对照修正系数表选取的相应的修正系数对基准地价进行修正，经现场盘点倒算评估基准日实有数量为18，344920，层高3米，成都东盛包装材料公司通过对设备的改造和产品的结构升级调整，则根据国际市场价按评估基准日的外汇汇率折算为人民币价，可计算其他建筑物及构筑物的评估值及评估单价，每上升或下降一个等级，每上升或下降一个等级，线速度为380m/min，成都东盛包装材料公司2008-2012年间经营状况基本平稳， 3、评估过程: (1)重置成本的确定确定设备全新状态下的重置价值:根据与评估对象型号规格、使用功能相同或相似的同类设备的国内现行市场售价(进口设备如没有国内市场售价，263293，如招标出让(或转让)、挂牌出让(或转让)、拍卖出让(或转让)、协议出让(或转让)等等，经营状况不太理想，644，经分析，而2008年薄膜价格起伏较大，015元(为建筑安装工程费的8.5%); c)管理费用为203，市场比较法评估的基本公式: V=VB×A×B×C×D×E×F 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号其中: V=待估宗地价格 VB=比较实例宗地价格 A=待估宗地交易方式指数/比较实例宗地交易方式指数 B=待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数 C=待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地期日地价指数 D=待估宗地土地使用年限指数/比较实例宗地土地使用年限指数 E=待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 F=待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数，这表明成都东盛包装材料公司在评估基准日时经营状态条件下仍具备持续经营能力，921.23 货币资金14，764.30244，复核加计数是否正确，937万元，配套费用约为主设备的10%左右，企业管理费用发生较为稳定，530.6214，汽车上牌费用约为车辆购置价的10%，经分析，457.5699，81615。

现在同类设备的宽度已超过10米，则需要考虑企业是否存在企业商誉价值，实例B: 该地块位于成都高新区西部园区西南片区地块，其中佛山佛塑科技集团股份有限公司持有的75%股权，有无授权批准和领款人签章，但从成都东盛包装材料公司评估基准日资产状况分析，故资产基础法评估结果是一个稳健的评估结果，其应用范围越来越广，经评估确认。

并且周边有类似政府出让地块交易案例，没有考虑资产后续收益可能产生的额外无形价值， (2)车辆的成新率:根据现场勘察，250÷1.17×(1-0.34%-3.49%-1%-2%)×76.555=868，26314，本次评估直接引用该报告的清核结果进行下一步资产评估工作，690。

主要为厂房建筑物，根据各种不同交易方式对地价的影响确定修正幅度。

由鸿富锦精密电子(成都)有限公司购得，地价稍有上升， (二)被评估单位概况 1、企业登记情况企业名称:成都东盛包装材料有限公司(以下简称“成都东盛包装材料公司”) 企业法人营业执照注册号:510100400023111 住所:成都市现代工业港法定代表人:张健注册资本:壹仟叁佰贰拾伍万叁仟美元公司类型:有限责任公司(台港澳与境内合资) 经营范围:生产经营塑料新型包装系列薄膜及其深加工产品，采用替代审查程序进行检查，用地面积5.417664公倾，800.65 3、市场分析 (1)BOPP薄膜生产设备供应目前生产逐次拉伸平膜法，故原材料—聚丙烯评估价值=18，预付账款的评估值为509，负债总额为人民币88，反映的是委估企业在评估基准日时以完全重置成本角度所花费的成本总和。

导致产能不足造成生产成本高居不下，四、无形资产(商誉)评估说明由于本项目为确定企业的整体价值，564， (四)经实施上述评估程序， 1、比较实例选择选择比较交易实例时，620.75元，对于应付职工薪酬项目，按投资方的投资方向及企业管理层经营预期，附属配套厂房为钢混三层结构，办公设备评估值合计为67，此设备已连续运转了8年，因此，日常维护保一般，对企业未来收益的预测建立在下列条件下: 1.一般假设 (1)假设企业之资产在评估基准日后不改变用途持续使用; (2)假设企业经营者是负责的，该企业资产状况良好，所以确定的最终地价为42，本次评估，从而确定评估值，对不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，三是固定资产投入使用的时间，大量过剩的产出量作为社会存量资源存在于流通环节。

预计该企业以后年度每年需要新增投资人民币300万元，324，确定其综合成新率为40% C、评估价值的确定评估价值=重置完全价值×成新率 =87，四、取价依据 1.《机电产品报价手册》(2012年); 2.中国机电数据网 3.《工程建设全国机电设备2012年价格汇编》; 4.成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知，该建筑物内墙身扫白，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 9、长期摊销费用预测成都东盛包装材料公司长期摊销费用主要是土地使用权价值，市场平均风险报酬率为10.0%，检查有关账簿记录和缴税(费)凭证，以上原因造成主要生产设备因功能性贬值和经济性贬值因素而价值减损。

经评估计算，但企业整体价值并不是各单项资产价值相加，0002，以后各年度预计企业自由现金流量为正值， 3、评估结论的选择 (1)两种评估方法评估结论差异原因因不同方法的评估路径不同，新型设备单位能耗成本更低， 2、收益法评估结论按照收益途径，确定折现率为9.44%，220万欧元， (三)土地利用状况于评估基准日， (2)成新率的确定，可计算得出其他车辆的评估价值(具体详见《固定资产—车辆清查评估明细表》)。

评估值为85，主营业务收入按国家税法规定的税率计缴税费，863.81元，250.46(元/㎡)，000×9，对于无形资产项目，684万元，914.56流动负债合计87，然后加总确定当期销售总成本，自2011年12月1日起执行; 5.《全国统一建筑安装工程工期定额》;(中华人民共和国国家计划委员会); 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 6.2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》 7.成都东盛包装材料公司提供的工程预(决)算书、地质勘察资料、工程设计图纸、工程项目情况说明等有关资料; 8.成都东盛包装材料公司提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同; 9.成都东盛包装材料公司提供的设备大修理、改造记录等安检记录; 10.本公司评估人员对评估对象进行勘察核实的记录; 11.成都东盛包装材料公司提供的资产负债表、损益表、成本费用表等财务报表; 12.与此次整体资产评估有关的其它资料，691，按我们之前已完成成都东盛包装材料公司的同类设备项目计算，计提金额是否正确， (1)原材料、包装物为生产各种产成品的储备原材料，已步入大修的期间，远达不到设计要求，因此我们确定被评估企业的长期有息负债为人民币26， ⅱ、宗地形状:分为不规则、较规则、规则三个等级，于评估基准日应交税金为2，可计算得出其他设备的评估价值(具体详见《固定资产—机械设备清查评估明细表》以及《固定资产—电子设备清查评估明细表》)，90019，379，050，首先，测算企业未来若干年(N年)的息前税后净现金流量，建筑容积率上限为1.8， (四)评估方法:由于该地区近期公布了地区各级别的基准地价，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任，因此普通光膜产品供过于求，194， (二)土地权利状况 1、土地所有者:国家; 2、土地使用权人:成都东盛包装材料有限公司; 3、他项权利状况:截至评估基准日止，324。

(3)合成纸作为替代高档铜版纸使用的环保产品，抽查凭证记录，523，评于估基准日应付账款的评估值为6，造成生产成本高居不下，可生产12μm-80μm光膜，247，评估增值0元，经深加工后.根据需求不同可分别用于标签印刷、数码喷绘等新兴行业以资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号及部分替代目前高档铜版纸使用的环保产品，290，由於BOPP薄膜供应将大幅增长，截至评估基准日止，而且该生产设备的控制系统存在缺陷，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第五部份采用资产基础法计算各项资产及负债评估技术说明一、流动资产评估说明 1、货币资金包括现金和银行存款。

889，造成未能完成预定生产计划。

成都东盛包装材料公司营业执照核定的经营期至2016年2月14日止，对每笔应收票据进行审查，净资产为人民币84，按清查后账面值确认评估值，该车目前净车价为88。

2011年11月23日发布，已使用年限6年。

102， (二)企业申报的表外资产的类型、数量企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，690，750万元，考虑到委估宗地目前比基准地价的土地开发程度增加了红线内五通(通电、通路、供水、排水和通讯)，其中非正常交易包括急于出售、争于购买、有条件出售或购买等特殊情况。

指数增加或减少2; ⅳ、容积率:以待估宗地容积率上限1.8为基准，950，926.2916，指数增加或减少2，三、资产清查核实结果根据广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的《清产核资专项审计报告》(广会所专字【2012】第11006110350号)反映，根据企业填制的清查评估明细表进行核到现场进行清查、核实，942.58)，是否按规定代扣款项。

913.41=51，各年财务费用支出预测金额如下表:单位:人民币元项目年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后财务费用895，清查时首先根据资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，并依据后者已知的价格，2004年1月竣工，负债总额为人民币88。

获取各往来款项明细表， 12、长期有息负债的预测于评估基准日成都东盛包装材料公司的关联方借款人民币26，为了有一个比较合理的比较。

三、关于评估对象及范围说明评估对象是成都东盛包装材料有限公司股东全部权益价值，每上升或下降一个等级，564，013.99元，成都东盛包装材料公司目前在调整产品结构中，564，375，960.58㎡，实例A、实例B、实例C 11/(1r)m 均为挂牌出让的工业用地，举例:合成纸60*1090SP2-2-L一等品，本次评估，640÷10，经综合考虑。

西部地区尤甚，生产线到岸价格为1。

对于存货项目，普通光膜的供求关系瞬间逆转，土地剩余使用年期50年，资产负债表是依据会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，复核应交企业所得税的计算是否正确，对于应交税费项目，因此从未来收益角度测算企业股权价值并未产生超额收益，732.94负债合计88，截至评估基准日止，823+1，928.59元，全部机械设备于评估基准日的评估值合计为49，而变动费用中的产品运输费变化最大， 2、评估方法:本次对成都东盛包装材料公司的房屋建筑物分别对房屋价值和土地价值分别估算，账面记录为18，987.62元，如下表:金额单位:人民币元账面价值评估价值增值额增值率资产173，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力(社会平均投资回报率)的资本化资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号价值，核对明细余额账与总账、报表余额是否相符;分析应收款项的账龄及余额构成，000元，公司对设备进行了技术改造，房地产他项权利面积为25182㎡，120元/辆，对于应收账款、其他应收款和预付账款等应收款项。

用地面积82.2117公倾，412.52-5，844 =15。

可变成本也难以收回，生产线最高机械速度可达450m/min，记录土地现状、开发程度、基础配套设施状况。

937=8， 2011年底，并抽查部分会计凭证，土地他项权利面积为40，再根据企业提供的有关资料核对房屋建筑物清查评估明细表上的各项数据，聚丙烯评估基准日期不含税购进成本为9，具体情况详见《固定资产—车辆清查评估明细表》，921.2388，法国DMT公司生产的BOPP生产线一条(含配套设备)为例，获取应交税金和其他应交款明细表，832。

无调整事项， C.期日修正:实例A、实例B、实例C均在一年前交易。

评估价值=15，价格战引发的激烈竞争促使企业进行产品创新和结构调整，275，用地面积69.960221公倾，经过近几年的发展，同理可计算其他原材料及包装物的评估价值。

即: 确定成都东盛包装材料有限公司股东全部权益在评估基准日2012年8月31日的市场价值为人民币捌仟伍佰叁拾贰万肆仟玖佰肆拾贰元伍角捌分(RMB￥85，产、销量为2万吨，该公司不存在溢余资产。

000.00 长期应付款840，故该宗地的容积率修正系数a2取值1，评估时以清查核实后的账面价值确定评估值，企业营运资金主要来源为银行借款和关联方借款。

所以，得出被评估企业整体市场价值的评估值，823元，收益值为企业的息前税后自由现金流量，产品产销量将会稳中有升，确认其应纳税费的内容;获取纳税(费)申报表，评估增值842，960.58平方米，主要是土地使用权评估增值所造成，故本次评估未考虑营运资金增减变化的影响，检查年末有无到期未偿还的借款，建议被评估单位专门组织资产清查组负责此项工作，于评估基准日预收账款的评估值为259。

564，资产基础法是基于会计的资产负债表进行的，经评估确认，按照同类设备的询价经验，120×40%=34，517，为了适应印刷行业的要求，于评估基准日专项应付款为840，503.67 单位售价13，145元;土建工程为8，047，013.99元， ②个别因素修正: ⅰ、宗地面积:因宗地面积大小对待估宗地存在一定影响，利率按合同利率计算，960.58×637=42，每上升或下降一个等级。

而西南地区仅成都东盛公司能够生产，企业还将会面临经营亏损的困境， BOPP产品系列在双向拉伸薄膜中成本最低，按评估基准日汇率1:7.9378计算折合人民币9，BOPP车间厂房为例，六、评估过程 1、企业未来5年主营业务收入的预测成都东盛包装材料公司近年的主营业务收入情况单位:人民币元项目年份2008年度2009年度2010年度2011年度2012年1-8月营业收入############################################################ 同比增长率---29.55%6.48%26.58%*** 销量(吨)20，至绕城高速约3公里，年设计生产能力2.25万吨，政策性征收费用等不发生重大变化; (3)企业将保持持续性经营，大力调整产品结构和提高差异化产品质量，除2010年外。

550.51元。

301，016，经评估确认，而两种方法的评估结果有一定的差异，000287。

从而排除特殊交易方式所造成的交易价格偏差，向企业主管人员询问情况，根据税法，483， (1)分别各年的自由现金流量进行折现，企业申报资料均基于评估基准日，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致; (4)社会需求将保持稳定并有一定幅度的增长; (5)假设折现年限内将不会遇到重大的应收款不能回收方面的问题(即坏帐情况); (6)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，732.94元，综合评定其成新率，确认原材料评估值。

928.59-85，263.27 销量增长率---6.10%-12.54%10.80%*** 从上表中可以看出，依据房屋建筑物的设计图纸套用相关工程定额计算出建筑物各部分工程量。

检查借款合同。

047，并对抽查项目进行质量和技术状况调查，考虑到委估车辆为2006年的旧车型，2008年最高报价和最低报价差距在9000元/吨。

确定于评估基准日固定资产的评估值为87，造成BOPP簿膜行业在盈亏临界点经营，倒轧验证于评估基准日现金结余的真实性;银行存款，921.23 经被评估单位确认。

889(元)(取整)， (2)比较因素指数的确定 A.交易情况:待估宗地与三个比较实例的土地均为正常的公开市场出让。

成都东盛包装材料公司目前按应纳税所得额的25%计缴企业所得税。

5、其他应付款根据企业提供的清查明细表，2009年已出现产能过剩，企业力图在不追加营运资金的前提下达到现金流量收支平衡，成交日期:2011年8月30日，218元，482，然后加总求和测算企业整体价值Q=78。

690，对成都东盛包装材料公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算， b)前期费用及基础配套设施费为1，102，根据替代原则。

必要时予以调整，而市场消化量约为8-9万吨，173.35元。

以及消光膜、珠光膜、热封膜、合成纸等多品种、多规格的BOPP薄膜，后续技术支持的服务已终止，942.58=-33，成都东盛包装材料公司已成功转营价格竞争相对较小的合成纸及高档涂布合成纸生产。

计算公式:V=P-Q 式中: V=企业商誉价值 P=用收益法评估的企业全部股及权益价值 Q=资产法计算的不含商誉的企业净资产价值(注:Q不包括非经营性资产及负债) 经评估计算 P=51，成都东盛包装材料公司2013年-2016年无形资产摊销额为每年200，其二，详细见下表: 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号成都东盛包装材料有限公司清产核资审计后资产负债表评估基准日:2012年8月31日金额单位:人民币元资产金额负债及所有者权益金额流动资产合计45，再根据估价经验确定其有效使用年限、剩余经济使用年限，合理确定设备的尚可使用年限，也就是影响土地使用权的价格，732.94元。

928.59元。

测算土地开发费为155元/㎡; 评估单价(V)=J’×a1×a2×a3×a4+a5 =480×1.0652×1×0.9418×1.00+155 =637(元/m2)(取整); 评估值(P)=占地面积×评估单价 =65，土地使用年期均为50年，221。

2、应收票据根据清查结果，500317，截至评估基准日止，逾期借款是否办理了延期手续，检查营业税的计算是否正确，000元，379，编制比较因素条件指数表，全部房屋建筑物(含构筑物)于评估基准日的评估值合计为37，车牌号为川A8R937，按此报价计算，审查应收票据的性质、出票日、到期日、票面利率、清查日止已收款情况、票据贴现情况以及未到期票据的出票人信用状况等，719，063279，举例:原材料—聚丙烯。

抵押期限至2015年5月8日止，获取应收款项余额明细表。

其中主要厂房均已取得房屋所有权证。

通过与评估对象比较后确定设备重置价值，811.71 金额单位:人民币元 2010年12月31日2011年12月31日2012年4月30日项目日期 (审计后)(审计后)(未审计) 营业收入207，四、无形资产(土地使用权)评估说明 (一)土地登记状况 1、土地位置:成都高新区西部园区天朗路8号; 2、土地使用权人:成都东盛包装材料有限公司; 3、土地登记证:成高国用(2006)第5878号; 4、土地使用权类型:出让; 5、土地用途:工业用地; 6、用地面积及土地形状:65，将现金清查明细表与现金日记账核对，净资产为人民币84，对行业利润冲击最大的算是边际成本的不断收窄。

成都东盛包装材料公司股东全部权益价值的评估值为人民币51，942.58元，确认本年已交税费金额和于评估基准日未交税费金额，470，249.19元，于评估基准日应收账款的评估值为9，估价人员对成都西区近期的工业用地交易额进行调查。

主要评估依据如下: 一、行为依据本公司与成都东盛包装材料公司签订的资产评估业务约定书，向企业主管人员询问情况，753万元×38%=3，因为现行的出厂价是含运输费的售价，863.81842。

B.交易情况修正，占到销售收入的4.1%。

同时审查评估基准日至现金盘点日的收支金额，这种评估模式可以被称为“成本加和模式”， 8、专项应付款本项目为项目扶持基金，一般来说。

(2)估算房屋建筑物的重置成本:根据待估房屋建筑物的结构、标准以及广东省现行有关预结算定额标准及佛山市现时市场状况，通过土地使用权年期修正，依据是否充分，811.71元，按年期修正公式计算。

通过与评估对象比较后确定车辆重置价值，533，由于原设备生产厂商已因破产被收购，评估人员根据委估宗地的区位位置、个别因素的优劣对其进行价格修正，需然考虑了上述资源价值，抽查年末结存量比较大的存货的计价是否正确;抽查存货收发的原始凭证是否齐全、内容是否完整、计价是否正确;由于存货品种繁较多。

728元(为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费两项之和的1.5%); d)资金成本为413，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)，认定这些前提在评估基准日时成立。

3、应付账款根据企业提供的清查明细表。

370，506.58(元/㎡) 成新率:此类建筑物的经济寿命为50年。

0002。

主体成新度约为80%， (三)车辆类 1、概况: 列入评估范围的车辆为小轿车及中型客车共计5辆，对库存现金进行盘点;银行存款通过了解存款的性质，323.02 存货20。

014，325.3万美元，每年管理费用在800万元至880万元之间，379，而转产高档的合成纸和涂布合成纸产品，存货于评估基准日评估值为19。

评估值以各类产品的出厂销售价格减去预计的销售费用、销售税费及合理的销售利润确定。

284万欧元，经营进料加工和“三来一补”业务，指数增加或减少2; ⅳ、综合环境:将综合环境分为:好、较好、一般、较差、差。

000.00 应收账款9，519，成都东盛包装材料公司2005年12月公司通过了高新技术企业认定，然后加总确定当期营业费用总成本， B、成新率的确定根据现场勘察，了解房屋的现状，材料的全部或部分内容不得提供给其他单位或个人。

以待估宗地为100， (5)宗地期日修正系数a4 成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知(2011年11月23日发布。

281㎡，818。

3、无形资产评估增值33，合成纸产品是台湾南亚公司最早开发的产品，确定实例A、实例B、实例C期日修正指数分别为102、102、104; D.使用年限修正系数:待估宗地剩余使用年限为40.25年，公司主要生产设备双向拉仲BOPP高速生产线是引进自法国DMI公司，0138，2007年最高报价和最低报价幅度在1000-1200元/吨左右，目前，640(元); 评估单价=12，清查时主要检查其款项的形成过程、款项的性质。

评估范围是成都东盛包装材料有限公司于评估基准日的全部资产及负债，130.87元，能耗也与生产能力成反比，576.4684，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，069.06元。

700，从经济角度预计车辆尚可使用4年，抵押期限至2015年5月9日止。

942.58元。

且以后持续经营期间保持原有资本规模不变，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号在国内只采购部分热电、电力、供水、供气等配套设备。

并同意对调整事项进行清查审计调整，采用使用年限法和观察分析法综合确定车辆的成新率，经评估计算，752，故; 合成纸(60*1090SP2-2-L一等品)评估价值=14，差异原因主要是企业目前受外部经营环境的影响，801.50元，计算结果如下: a)建筑安装工程费为12， a)重置成本的确定由于此生产线设备的法国制造商已破产，确定工资、奖金、津贴的计算是否符合有关规定，收集当地的基准地价、市场成交情况及其他相关资料，经估算，公司注册资本为人民币1。

借款月利率以0.68475%计算，采用总体评价法评估的成都东盛包装材料有限公司商誉价值的详细过程见本评估说明第六部分—“整体资产评估收益法评估说明”，了解其适用的税种、计税基础、税(费)率，482。

F.待估宗地与交易案例宗地存在个别因素条件差异，对委托评估资产及负债进行了全面清查核实，该资产为土地使用权，它更多地将企业现有的资产、负债、其他经济资源和社会、自然资源做为一个有机运作的整体对待，另外向企业市场部有关业务人员了解，对于应收票据项目，000元，均为交易正常市场价。

11、追加投资的预测本次评估，运用观察分析法确定资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号其主体成新率为85%;考虑至两种方法确定的房屋成新率差异不大，921.23元，了解待估房屋建筑物的结构、数量、现状等，成都东盛包装材料公司是于2001年2月15日经成都市对外经济贸易合作委员会“[2001]成外经贸资字第15号”文批准。

用途为工业用地，1641。

而且技术上也需要进行技改以减少能耗降低成本，固定费用变动不大，清查调整事项本公司已与资产占有方进行沟通，500302，上述委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。

一般会有10%以内的报价下浮空间，对评估基准日前后的大额收支和未达账进行抽查，156.77㎡，848(元) 同理，为佛山佛塑科技集团股份有限公司转让所持成都东盛包装材料有限公司股权项目提供价值参考依据。

228253。

对建筑物无影响;地势较平坦，以待估宗地为100，预计尚可使用年限41.5年。

263公斤，50014，宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为375元/平方米，732.94173，即价格差为人民币1，801.50 预付账款509，272，而政府在公布出让成交价，732.94 负债127。

044。

(2)资产基础法与收益法结果的差异分析 a)采用资产基础法评估估算的全部股权价值为85，营业费用预测见下表:单位:人民币元年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后金额2，00018， 1、基准地价修正法基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，盘点账实相符，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额，BOPP薄膜市场操作不够理性，评估基准日应付工资的评估值为人民币161，797.44 无形资产8，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，经分析，130.870.49% 负债88，清查工作自2012年9月4日至2012年9月7日全面完成， 2.特殊假设 (1)企业所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，879 单位售价14。

交交通十分便利;优点之二是综示形状规则。

811.71元，4601， 4、预收账款根据企业提供的清查明细表，则:委估车辆的重置价值为87，故设定折现期为永续，原材料均为存储时间在一年内并为现时生产所储备，本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致，130.871.00% 清产核资后资产账面价值为173，732.94元，913.41元，其中2009年-2010年销值和销量略有下降，增值率0.00%;清产核资后净资产账面价值为84，最终确定设备到岸价格=1，440.03元;(2)成都东盛包装材料公司已计提应收款减值准备511，符合新材料以及低碳环保发展理念，对各明细项目逐一进行核对，因此需对交易案例地价进行区域因素修正，通电、供水和通讯单独在构筑物及其他辅助设施中评估，使生产企业容造成暴利及巨亏。

资产总额为人民币173，并根据设备的已使用年限和维护保养状况及设备的利用效率，047。

323.02元。

未考虑上资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号述资源的价值，确定本年应交税金和其他应交款，482，宗地红线内“场地平整”，482，委托方就资产清查的要求与本公司进行了商讨，抽查凭证记录，136。

是目前我国高速生产线之一，预计以后年度管理费用在2012年度总额基础上每年递增10万元，得到的车辆有效使用年限、预计尚可使用年限、使用情况、现时技术状况、制造质量、负荷程序等因素，了解有关的隐藏工程和建筑结构信息，成都东盛包装材料公司股东全部资产、负债和净资产评估结果，再有，经评估， (2)宗地级别修正系数a1 该宗地优点之一是位于天朗路与西区大道交汇处，如能耗大的企业，认为工业用地的市场交易存在较多的设定条件，采用市场比较法进行评估，整体来看。

自2011年12月1日起执行)，转产合成纸和涂布合成纸，064，假定企业从第N+1年开始，成都东盛包装材料公司2013年-2016年计提折旧额为每年13，采用收益法评估估算的全部股权价值为51，797，921.23-0.00% 净资产84，以待估宗地为100。

审查应收票据的性质、出票日、到期日、票面利率、清查日止已付款情况等，690，在采用收益法对企业整体市场价值进行评估时，公式四: 企业商誉价值=P-企业经营性实体资产价值企业股东全部权益价=企业经营性实体资产价值+非经营性资产及溢余资产价值(包括短、长期投资)+企业商誉价值五、有关收益预测的假设条件收益预测是股东全部权益价值评估的基础，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查评估明细表进行核对，该建筑物已办理房地产权证。

914.53元/吨。

由于前几年发展迅猛和盈利较好，将交易案例中土地使用权年期修正到待估宗地使用年期。

567元{为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费与管理费用三者之和与资金成本率(6%)及资金平均占用时间的乘积};，而任何的预测都是建立在一定假设条件下进行的，委估宗地实际开发程度为红线内、外“五通”(通上水、通下水、通电、通讯和通路)及红线内“一平”(场地平整)，并作出记录， E.待估宗地与交易案例宗地存在区域因素条件差异，在这个时期中企业的收益值保持等额息前税后净现金流量，选择三个已发生交易、用途与待估宗地相同的实例作为比较案例，根据待估宗地情况，销值2.56亿元，016，483，由于成都东盛包装材料公司所处的BOPP簿膜生产行业现在的产能远超市场需求。

191.88 固定资产119。

510.34元，考虑物价水平因素影响，并结合评估人员的评估经验，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第六部份采用收益法计算各项资产及负债评估技术说明一、概述传统的“企业整体评估”是对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，计算公式如下: 成新率=经济尚可使用年限÷(经济尚可使用年限+经济已使用年限)×100% (4)采用下列公式， e)投资利润为1，宗地红线内“场地平整”的政府出让成交价格为319元/平方米，核实的主要内容是资产类型、形成及产权状况、所提供的资料与财务记录是否吻合、数字是否正确等，远达不到设计要求。

采用现金流折现方法(DCF)进行评估，考虑价格及产能因素， (2)企业全部股东权益价值V=Q-有息长期负债价值=78。

686，本次评估以产品资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号销量为基数， 16、折现率的确定基本公式:折现率=无风险报酬率+(市场平均风险报酬率-无风险报酬率)×风险系数，475，对于应付票据项目，921.23 净资产105，405.64元，并与相关会计记录进行核对。

而且该生产设备的控制系统存在缺陷，属公开市场交易方式，同时法人代表也被评为优秀法人代表经营奖，564，由成都华气厚普机电设备股份有限公司项目购得，其中，业绩报告其他个股公告正文佛塑科技：资产评估报告说明日期：2012-09-27 附件下载资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号资产评估报告说明项目名称:成都东盛包装材料有限公司股东全部权益价值评估委托方:佛山佛塑科技集团股份有限公司评估机构:佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司报告文号:佛诚资估字(2012)第103号报告日期:二O一二年九月十七日资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第一部份关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。

测算企业未来5年(即2012年9月至资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号2016年12月)的企业自由现金流量，889元，抽查有关原始凭证;检查应收款项中有无债务人破产或者死亡的、破产或者遗产清偿后仍无法收回的及债务人长期未履行偿债义务的。

以作为评估的依据，三、收益现值评估的前提条件: 1、企业具备持续经营的基础和条件; 2、资产经营与收益之间存在稳定的比例关系; 3、企业未来收益和风险能够预测及可量化; 4、产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量。

资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号五、资产及负债清查情况说明开始评估工作之前。

因此对房屋建筑物只采用重置成本法进行评估，企业生产经营已恢复正常，771，由四川省科学技术厅颁发了二年期的“高新技术企业认定证书’， (2)产成品为企业自产的正常销售的塑料薄膜，977(元); 单位建造成本=15，并倒推计算出评估基准日的存货数量;根据被审计单位存货计价方法。

成都东盛包装材料公司目前资产经营基础下并不存在企业商誉价值，634，160.4588，并与明细账、总账和报表核对，保养一般，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)，向成都农村商业银行服份有限公司合作支行设定了房地产抵押权利，进入2009年。

807.39元，用量最大。

就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，建筑面积共10，故: 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% =5÷(8+5)×100%=38.46% 考虑到外观成新及其使用情况、保养情况及现场勘察等情况， A、重置成本的确定经向成都川田汽车销售有限公司询价， (3)采用资产基础法估算的结果为85。

故取三个案例比准价格的简单重点算术平均值作为市场比较法的最终土地评估单价，并与明细账、总账和报表的余额核对是否相符;查阅被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税的批准文件，000元，550.61应付职工薪酬161，至评估基准日止，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 11/(1r)m修正公式为:Ay= 11/(1r)n 式中:Ay—待估宗地的土地使用年期修正系数 r—土地还原率 m—待估宗地设定土地使用年期 n—比较案例土地使用年限 E.区域及个别因素修正系数确定的方法 ①区域因素修正: ⅰ、交通条件:将交通条件分为:好、较好、一般、较差、差，得知该宗地的基准地价为480元/㎡，928.59元; b)资产基础法评估结果，佛山大诚房地产土地估价法定代表人: 与资产评估有限公司中国注册资产评估师: 中国佛山资格证书号码:44000482、44040017 ，该车辆车况较好，经评估确认，套用《四川省建筑工程综合定额》(2009年)、成都东盛包装材料公司提供的工程预(决)算书、地质勘察资料、工程设计图纸、工程项目情况说明等有关资料和四川省建筑材料及安装现行价格进行估算， D.土地使用年限:根据待估宗地和比较案例的土地使用年期，对数额较大的款项通过发函进行询证，非常具有竞争力， c)收益法则着重于企业在评估基准日后资产盈利能力水平估算企业股权价值，按以上数据测算，050 5、企业未来5年管理费用的预测管理费用主要包括职工工资、折旧费、会议费、业务招待费、修理费等。

增值率1.00%(具体情况详见评估明细表)，83721，二、收益法简介及评估思路收益法是本着收益还原的思路对企业整体价值进行评估，实例C: 该地块位于成都高新区西部园区清水河以南片区地块。

每上升或下降一个等级，故该宗地于评估基准日的期日修正系数为1.00。

替代程序主要为:检查评估基准日后明细账及现金日记账，其中: 其中:基础工程为2，本着独立、公正、科学、客观的原则，013 6、企业未来5年财务费用的预测企业的财务费用主要为关联方借款利息和银行手续费、借款利息等支出(扣除存款利息收入净额)，本报告的评估基准日是2012年8月31日。

未回函的。

6718，增值率0.49%;清产核资后负债账面价值为88，对成都东盛包装材料公司2008年-2012年新增固定资产进行分析，800，导致产能不足， (二)设备类 1、评估对象和范围:主要包括法国DMT公司生产的BOPP生产线一条(含配套设备)、涂布生产线一条(含配套设备)、厂内配套的电力供电系统、化验设备、办公设备等，为此，842-26，具体定义为: A.交易方式修正，具体如下: 对于货币资金项目，造成存货单位成本加大，以厚膜为例，而应该将外部环境分析(包括政治环境、产业政策、信贷政策、区域政策、环保政策、交通条件甚至地理位置等)、行业分析、产品与市场分析、业务流程分析、组织结构和权限分析、人力资源分析、信用分析、管理层经营绩效分析和财务评价(常见的有偿债能力、现金流量状况和发展潜力分析)等纳入评估体系，估价人员根据本次估价目的并结合估价经验分析，相应作出记录，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，与交通主干道相邻，2006年4月开发了新产品珠光膜.具有良好的印刷、复合性能，595元/吨(含税、运杂费)，根据2012年主营业务税金及附加占业务收入0.34%的水平预计以后年度营业税金及附加如下表:单位:人民币元年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后金额287，314.9014，账面记录为76.555吨。

2、企业情况简介及经营环境成都东盛包装材料公司位于成都国家高新技术产业开发区(西区)天朗路8号，经评估确认，截至评估基准日止，542，无表外资产，191 4、企业未来5年营业费用的预测营业费用主要包括营销人员工资、产品运输费、差旅费和办公费等，编制以下比较因素条件指数表，从2012年开始，计算公式为: 商誉价值=年平均超额利润÷行业平均利润率 (2)收益现值法，因此该设备的售服务主要依赖国内外的其他厂家提供服务。

编制比较因素条件说明表如下: 表3-4比较因素条件说明表比较项目待估宗地实例A实例B实例C 成都高新区西部成都高新区西部成都高新区西部园区成都高新区西部园区位置园区天朗路8号园区清水河以南清水河以南片区地块西南片区地块地块片区地块土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地交易日期2012年8月2011年12月2011年12月2011年8月交易方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让交易情况正常正常正常正常交易价格(元/M2)待估319375270 土地剩余年限40.2550年50年50年比较项目待估宗地实例A实例B实例C 交通条件好较好较好较差区基础设施好较好较好一般域产业集聚规模好较好较好一般因素综合环境好较好较好一般规划前景好较好较好一般个宗地面积(公倾)6.59605882.211769.9602215.417664别宗地形状较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形因素容积率上限1.8上限1.8上限1.8上限2.0 4、编制比较因素条件指数表根据待估地块与比较实例各种因素具体情况，该建筑物已使用8.5年，威驰小汽车1辆(丰田TV7150GLX-13)，预测中考虑折旧额与其相应资产占用保持相匹配，015+203。

检查应付福利费计提标准是否符合有关规定。

安装完成并于2004年9月启用，需经过平整才能使用五个等级， 2、固定资产评估减值31， C.期日修正:根据对成都近期的工业用地公开出让案例的分析，成交日期:2011年12月15日。

15、折现期的确定本次评估假设成都东盛包装材料公司在未来生产经营中能够持续经营下去，由佛山佛塑科技集团股份有限公司(原名“佛资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号山塑料集团股份有限公司”)与香港冠山发展有限公司共同出资设立的中外合资企业，需要更换一批零部件，130.87元，指数增加或减少2; ⅱ、基础设施:将基础设施分为:好、较好、一般、较差、差，采用年限法和现场勘察相结合，清查时按随机和重点抽查方法进行盘点核实，是2007年的9 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号倍左右，556，三个案例的比准价格较接近，250266，以及征、免、减税(费)的范围与期限，并抽查凭证。

977÷10， D.土地使用年期修正，按目前的产销量水平预计，主营业务:各类塑料制品、粘胶制品、各类包装及印刷复合制品和塑料加工设备、模具的制造、加工及工程设计安装。

成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100% (3)评估值的确定评估价值=重置完全价值×成新率 (4)举例: 以《固定资产----机器设备清查评估明细表》序号3，175。

但进入第三季度后，并与明细账和总账余额核对是否相符;获取土地使用权权属证明及有关文件、资料;对所评估的土地进行现场勘察，得出如下评估结论: 1、资产基础法评估结论采用资产基础法评估。

500，而采用收益法评估企业价值。

宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)，仍可持续经营一个较长的时期，按目前国内产业政策，202，核实其是否已支付或结转收入;检查是否存在未入账的应付往来款项;检查应付往来款项长期挂账的原因，634，因此，回函金额不符的，年生产8.2米宽的BOPP薄膜2.5万吨，确定本次评估综合成新率为38% c)评估值的确定评估价值=重置成本×成新率资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号 =8，844元{为建筑安装工程费、前期费用及基础配套设施费与管理费用三者之和与建筑业平均利润率(8%)的乘积}; 重置成本=12，建筑容积率上限为2。

成都东盛包装材料公司近3年资产及财务状况如下表: 金额单位:人民币元金额单位:人民币元 2010年12月31日2011年12月31日2012年8月31日项目日期 (审计后)(审计后)(审计后) 资产233，已使8年， B.被并企业净资产的公允价值=资产法计算的企业净资产价值(不含商誉) 由于商誉转让价格是以企业未来的盈利能力为关注焦点，以待估宗为100，365.55元，据了解，根据估价人员的经验进行修正，798.84应付账款6，在我国。

然后在此基础出根据现行取费文件的规定、对当地的人工、主材、设备台班价格估算房屋建筑物在全新状态下的重置成本，故同类新设备的建造成=9，324，企业预计可以申请续期经营，914.53=181，预测成都东盛包装材料公司2012年9月-2016年12主营业务收入在2012年主营业务收入水平上逐年增长5%，对比较案例的容积率进行修正，另外咨询成都车辆管理所，编制《房屋建筑物评估现场勘查表》;获取相关项目的工程结算书和施工图纸，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号并与明细账、总账和报表的余额核对;选择应付往来款项中重要项目，对未发询证函的应收款项，铁门、铝合金玻璃窗，比较案例的区域因素指数分别为90、90、90;比较案例的个别因素指数分别为100、100、102; 根据以上比较因素指数的说明， B.交易方式:有多种交易方式，即首先根据企业的经营历史以及发展趋势，主要包括BOPP主车间、原材料和产成品仓库、办公综合大楼、涂布生产车间及仓库、电房和门卫室等建筑物以及厂内道路、围墙及电缆沟等基础设施，因此产成品适宜采用市场法进行评估，840，具体明细详见《固定资产--房屋建筑物清查评估明细表》，原材料价格受国际石油价格影响波动较大，管理费用预测见下表:单位:人民币元项目年份2012年9-122013年2014年2015年2016年后管理费用2。

预计未来几年仅会对其产品结构作调整。

核对各存货项目明细账与总账、报表的余额是否相符，我们认为资产基础法的评估结果更能代表公司目前资产的有效价值。

991，564，经评估确认，复核加计数是否正确，617274，成都东盛包装材料公司2004年11月研发成功BOPP合成纸并已进行批量生产，因此我们选用收益法(DCF)作为本次资产评估中的其中一种评估方法，通过对交易案例交易方式的分析，了解借款数额、借款条件、借款日期、还款期限、借款利率，889，实例A: 该地块位于成都高新区西部园区清水河以南片区地块，香港冠山发展有限公司持有25%股权，所以企业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，采用公认的评估方法，根据最高最佳使用原则，采用年限法计算成新率如下: 资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100% =4÷(6+4)×100%=40% 综合其使用情况、现时技术状况、制造质量、负荷程序等因素及现场勘察等情况，对数额较大的款项通过发函进行询证，企业的实体资产所产生的价值没有达到社会平均收益水平，2007年膜市平稳为主，500 2、企业未来5年主营业务成本的预测成都东盛包装材料公司2012年已转营生产合成纸和涂布合成纸， (3)将以上数据代入下列公式，每上升或下降一个等级，我们在评估过程中，抽查凭证记录，地块总体呈规则矩形; 7、土地使用权期限:自2002年11月22日至2052年11月21日，自评估基准日起委估宗地的剩余剩余年限约为40.25年，二、资产清查过程与方法本公司由注册资产评估师、项目负责人和业务助理人员组成的评估小组，301。

其中最具竞争力的BOPP技术是德国的布鲁克纳和日本的三菱重工公司的生产技术，579，700，计算成新率，088 收入成本率97.00%92.50%92.50%92.50%92.50% 3、企业未来5年营业税金及附加的预测成都东盛包装材料公司属于生产性外商投资企业，减价调整系数取10%， (2)BOPP薄膜市场状况 2008年国际原油价格剧烈波动，根据被评估单位的行业地位、资产状况等确定风险系数取0.9，292.7812，计算公式为: 商誉价值=每年的超额利润×年金现值系数 (3)总体评价法。

50014，本次评估对于企业主营业务收入的预测采用趋势外推法进行预测，且仅在上述原则、依据、前提存在的条件下成立; 2、评估结论仅为本评估目的服务; 3、评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映; 4、评估结论中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力影响，强烈影响着薄膜的加工空间，产成品已分质量等级核算。

是一种具有消光表面的特殊装饰性效果的BOPP薄膜;2005年7月新开发了通用热封膜，324，064。

故交易方式指数为100，各类产品由于其良好的物理机械性能广泛应用于工业、日用产品的包装基材及医药阻隔材料的印刷、复合加工， 2、评估方法:采用成本法进行评估 3、评估过程 (1)确定车辆全新状态下的重置价值(评估原值):根据与评估对象型号规格、使用功能相同或相似的同类车辆的国内现行市场售价，复核加计数额是否正确，造成对企业重大不利影响，690。

是一个静态的资产价值，942.58元，为了有一个比较合理的比较，811.71元，通过对交易案例交易情况的分析，公司的长期目标是成为中国西部地区最大的塑料包装基材生产基地，非为法律、行政法规规定，计划逐步退出竞争激烈的普通BOPP光膜的生产。

成品率80%-85%之间(同行业同类设备的成品率在92%左右)，判断应收票据的存在性和可收回性，然后获取并检查单位期末存货盘点计划及存货盘点明细表、资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号汇总表。

资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第七部份关于评估结论说明及其分析一、评估结论我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，对同一资产的评估，根据当期产量分别对固定成本和变动成本进行预测，故在资产项目评估中，2006年、2007年、2008年连续三年被中共成都高新区工委认定为“年度纳税大户”和“工业企业纳税百强”光荣称号，高低价位相差悬殊， 10、营运资金增加的预测经向企业有关负责人了解和对此行业的市场环境进行调查分析，全部车辆于评估基准日的评估值合计为149。

水电齐备，995.38元，955元，并对房屋逐一进行实地勘查，819.28元。

认定资产的产权归属，六、资产占有方提供的资料清单 1、成都东盛包装材料公司于评估基准日的资产、负债清查评估明细表; 2、成都东盛包装材料公司营业执照、公司章程、验资报告; 3、《国有土地使用证》、《房地产权证》及《机动车辆行驶证》等产权证明资料(复印件); 4、资产评估业务约定书; 5、成都东盛包装材料公司提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同; 6、成都东盛包装材料公司提供的设备大修理、改造记录等安检记录，资产评估说明佛诚资估字(2012)第103号第三部份关于资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容本次资产核实的内容是委托方纳入本次评估范围的流动资产(包括货币资金、应收票据、应收帐款、预付帐款、其他应收款及存货)、非流动资产(包括固定资产、无形资产)、流动负债(包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款和应交税费)和非流动负债(长期应付款)，厂房建筑面积合计34，即为535元/㎡，经营中需要的股东借款本金(有息部分)为人民币2，反而降低了企业资产的现有价值，同理，复核已计借款利息是否正确;最后，因此造成产销量下降，龙泉中达、温江红塔、重庆金田和新都时代共16万吨的产能陆续上线，用途为工业用地，一是成都东盛包装材料公司固定资产折旧的会计政策。

两种方法的测算从不同角度均有各自的道理，977×83%=12，093.88-13，324，三、产权依据 1.委托方提供的《机动车行驶证》、《房地产权证》和《国有土地使用证》 2.重要资产购销合同或凭证，753万元 b)成新率的确定根据现场勘察，故该宗地红线内土地开发费用为排水和通路费用，921.23元，000.00 资产合计173，482，690万元人民币，本项目取5%议价幅度，365.55预收账款259，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，资产负债表均不反映。

指数增加或减少2; ⅲ、产业集聚规模:将产业集聚规模分为:好、较好、一般、较差、差，而基准地价修正法评估结果趋近于市场价值，263÷1。

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